כיום, הכנסותיו של יחיד מהשכרת דירת מגורים בישראל, מטופלות לצרכי מס באחד משלושה מסלולים:
מסלול הפטור – במסגרתו המשכיר זכאי לקבל פטור ממס על הכנסותיו משכר דירה עד לתקרה בסכום של 5,471 שקל לחודש נכון ל־2023. הכנסות השכירות מעבר לתקרה יחויבו במס לפי מדרגת המס השולי של המשכיר. התקרה צמודה למדד המחירים לצרכן ונשחקת ככל שהכנסות השכירות גבוהות יותר. מי שהכנסתו משכר דירה נמוכה מהתקרה, אינו נדרש לדווח עליה כלל (למעט מי שחייב בהגשת דוח מסיבות אחרות).
מסלול 10% – המסלול מאפשר ליחידים לשלם על הכנסותיהם מדמי השכירות ברוטו, מס בשיעור סופי של 10%, ללא זכות לנכות פחת או הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה מדמי השכירות, וללא זכות לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה מדמי השכירות או מהמס החל עליה. כמו כן, בחישוב מס השבח בעת מכירת הדירה, ייווסף לשווי המכירה הסכום המרבי של הפחת שניתן היה לנכותו לפי כל דין.
מסלול מס שולי – תשלום מס לפי מדרגות המס השולי של היחיד, כאשר נישום שבחר במסלול זה, יהא זכאי לניכוי ההוצאות שהוצאו בייצור הכנסתו מדמי השכירות לרבות פחת. מסלול זה זהה למעשה לשיטת המיסוי החלה על הכנסות פירותיות אחרות.
לאחרונה, חלו וצפויים לחול מספר שינויים עיקריים בכל הקשור למיסוי הכנסות השכירות:
התיקון הראשון כבר נחקק במסגרת חוק ההסדרים האחרון (או בשמו הרשמי חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023) שפורסם ביום 31.5.2023. במסגרת חוק זה, נקבע כי במקרה בו אתם משכירים דירה שהינה דירתכם היחידה ובמקביל שוכרים דירה אחרת בישראל (או משלמים עבור מגורים בבית אבות), תוכלו לדרוש כהוצאה כנגד הכנסות השכירות שאתם מקבלים את דמי השכירות ששילמתם עד לגובה של 90,000 ₪ בשנה. על היתרה, אם ישנה כזו תשלמו מס בשיעור של 10%.
לדוגמא, נניח שאתם משכירים דירה עבור 8,000 ₪ בחודש (96,000 ₪ בשנה) ושוכרים דירה עבור 10,000 ₪ בחודש (120,000 ₪ בשנה). עד היום שילמתם על הדירה שהשכרתם מס בשיעור 10% מההכנסות, כלומר מס שנתי בסך 9,600 ₪. החל מדוח המס לשנת 2023, תוכלו לדרוש כנגד ההכנסות מדמי השכירות הוצאה בסך של 90,000 ₪ בשנה כך שההכנסות החייבות במס מהשכרת הדירה תהיינה 6,000 ₪ עליהם תשלמו 600 ₪ מס בלבד. כלומר, חסכון במס של 9,000 ₪!
יחד עם זאת, יישום ההקלה הנ"ל מותנה בכך שלא דרשתם כהוצאה את דמי השכירות ששילמתם או את חלקם כנגד ההכנסה שלכם מעסק. כך לדוגמא, אם אתם עצמאיים (כגון עו"ד או מעצבים גרפיים) וברגיל דורשים כהוצאה רבע מהוצאות השכירות והבית מאחר שאתם עושים שימוש בחדר בבית כמשרד, לא תוכלו לדרוש הוצאה זו.
במסגרת הצעת החוק שפורסמה ביום 14.6.2023 ("הצעת החוק"), הוצע לבטל את הפטור מדיווח על הכנסות שכירות עד לתקרה בסכום של 5,471 שקל לחודש נכון ל־2023. כלומר, גם מי שהכנסתו מהשכרת דירת מגורים אינה עולה על התקרה, יהיה חייב להגיש דוח שנתי, אלא אם כן הגיש הצהרה מקוונת, שבה פרטי הדירות המושכרות וסכום הכנסות השכירות. חובת הדיווח המוצעת מיועדת להקשות על העלמות המס הקיימות (לטענת המחוקק), תוך הנחה שנישומים יימנעו מהגשת הצהרה כוזבת.
כמו כן, במסגרת הצעת החוק, מוצע לבטל את מנגנון ההצמדה למדד של התקרה, ולקבוע אותה על סך של 5,470 שקל ולמעשה לשחוק אט אט את מסלול הפטור. על הצעה זו נכתב בדברי ההסבר להצעה, כי לפטור עלות פיסקלית גבוהה ותוצאות רגרסיביות המטיבות עם נישומים מרובי נכסים. מעבר לכך, מתן הפטור מייצר עודף ביקוש לרכישת דירות להשקעה, בשל הפערים בתשלום המס ביחס למסלולי השקעה אחרים.
