לפרויקטים של פינוי ובינוי נודעת חשיבות ציבורית של שיפור מרכזי הערים, שיקום אזורים נחשלים ומוזנחים, שימוש יעיל בתשתיות ובמוסדות ציבור, ניוד אוכלוסיות חזקות לאזורים חלשים, וניצול שטחים מבונים לצורך ציפוף הבנייה במקום לבנות בשטחים הפתוחים שהולכים ונגמרים.
פרויקט פינוי ובינוי הינו, באופן כללי, כינוי למיזם בו רוכש יזם זכות לבנות על מקרקעין מבונים ומיושבים. היזם מתחייב לפנות את הדיירים המתגוררים במתחם, להרוס את המבנים הקיימים, ולבנות במקומם מבנים חדשים, בדרך כלל בצפיפות בנייה גדולה יותר ובאיכות גבוהה יותר, אותם הוא יכול לשווק ולמכור.
הדיירים, בתמורה להתפנותם ולוויתורם על יחידותיהם ליזם, מקבלים דירות מגורים, חנויות וכו' בבניינים החדשים אשר ייבנו במתחם ו/או מחוץ למתחם ו/או תמורה אחרת כפי שיוסכם בינם לבין היזם.
מתוך רצון לתמרץ ולעודד פרויקטים של פינוי בינוי, במסגרת פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") קבע המחוקק פטור ממס שבח וממס רכישה בעסקת "פינוי בינוי" וזאת ככל שהדיירים יקבלו מהיזם דירת מגורים חלופית אחת (או דירת מגורים חלופית אחת ותמורה כספית נוספת) עד לתקרת שווי מסוימת.
חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 (להלן: "חוק פינוי ובינוי") נועד להקל על ביצוע עסקאות פינוי ובינוי. מטרת החוק, בין היתר, להתמודד עם תופעת אי-התממשותן של עסקאות פינוי ובינוי וזאת בשל התנגדות בלתי סבירה של אחד או יותר מבעלי הדירות וחרף העובדה ששיעור משמעותי מבין בעלי הדירות במתחם מעוניינים בעסקה.
מתוך ההכרה בצרכים האובייקטיביים של אוכלוסיית הקשישים ובקשיים הייחודיים האופייניים לה בכל הכרוך בהתקשרות בעסקה מסוג פינוי ובינוי, תוקן חוק פינוי ובינוי ביום 29.7.2018 ובמסגרתו הוטלה על היזם החובה להציע חלופות תמורה לקשיש (מי שבמועד שבו נחתם הסכם המכירה הראשון על ידי אחד מבעלי הדירות בבית המשותף מלאו לו 70 שנים ומתגורר בדירה הרלוונטית), כגון: קבלת שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת תמורה; דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שהקשיש היה אמור לקבל בתוספת תשלומי איזון; קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש ועוד.
רק אם סירב הקשיש לחלופות המנויות בחוק פינוי ובינוי, ניתן יהיה לראות בסירובו לעסקת פינוי ובינוי כ- "סירוב בלתי סביר" כמשמעותו בחוק פינוי ובינוי וזאת ככל שהתקיימו מספר תנאים מצטברים.
במסגרת התיקון כאמור נקבעו תיקונים עקיפים לחוקים נוספים, ביניהם חוק מיסוי מקרקעין. במסגרת תיקון 94 לחוק מיסוי מקרקעין נקבע הסדר פטור מורחב, ולפיו יוכל דייר קשיש לקבל, עבור דירתו במתחם, שתי דירות מגורים חלופיות (עד לתקרת הפטור). בנוסף, יוכל הדייר הקשיש למכור את הדירה החלופית שקיבל מהיזם חזרה ליזם או לצד ג' לפי בחירתו ולקבל פטור ממס – מלא או חלקי בכפוף לתנאים מסוימים (להלן: "הסדר הפטור המורחב").
עד לאחרונה, הסדר הפטור המורחב המאפשר לדייר קשיש לקבל פטור ממס בעסקאות פינוי ובינוי, באמצעות הרחבת סוגי העסקאות שיחול לגביהן הפטור לא נעשה לגבי עסקאות של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38).
במסגרת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו־2024), התשפ"ג-2023 ("חוק ההסדרים") שפורסם ביום 31.5.2023, הוחל הסדר הפטור המורחב לקשישים גם לעסקאות תמ"א 38 בנוסף לעסקאות "פינוי בינוי", וזאת כחלק ממהלך ממשלתי שמבקש להקטין את הפער בין התחדשות עירונית שנעשית במסגרת עסקאות פינוי ובינוי לבין התחדשות עירונית שנעשית במסגרת עסקאות של חיזוק מבנים.
